现在房地产市场上大部分的在售楼盘都是期房，这也就意味着在签订购房合同后不能直接入住，还要等一段时间，而期房最大的风险也就在此。最近，石家庄最大烂尾楼成网红拍照圣地引起广泛关注。其实在每个城市都有烂尾楼的存在，就连上海也不例外，上海黄金置地大厦就是比较出名的烂尾楼，烂尾原因可能是因为资金不足导致的。如果遭遇到房产商破产，意味着其在建的楼盘很可能面临“烂尾”的窘境。要是真买到了烂尾楼，怎么才能维护好自己的合法权益呢？

    一、烂尾楼是什么意思？

    烂尾楼通常指的是已经办理规划手续，项目也正常开工了，项目已办理好用地、规划手续，但是在工程开发后期开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，从而导致停工一年以上的房地产项目。因为产权发生纠纷、或是工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。烂尾楼的存在不仅破坏城市形象，而且还浪费大量的土地资源，给居民生活带来诸多不便。

    烂尾楼形成的原因较多，比如楼盘开发商破产、项目涉及经济纠纷、缺乏建设资金、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。

    二、烂尾楼最后会怎么处理？

    1、拍卖

    如果开发商资不抵债并宣布破产，房子已经存在烂尾的危机了，那么开发商的财务就会被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，购房者比债主更容易等到一些房产企业的补偿款的。

    2、赔偿

    遇到房地产项目烂尾的时候，业主一定要齐心一致，去法院起诉开发商，这样才能获得赔偿。如果业主不齐心，法院也没办法处理，可能就得不到赔偿。

    3、筹资

    如果购买的房子只是有可能烂尾，可以给开发商多一点时间，让其自行筹资复工，工程完结之后，可降低购房者的损失。

    4、寻求政府帮助

    市、区政府找融资平台解封重新抵押复工。当地政府会根据不同的情况采用不同的方法进行干涉处理。如果是开发商缺资金，那么政府会期限该企业筹集基金或者是引入合伙人。如果是违法违规的，那么政府会要求其在制定的时间内进行整改。
    三、烂尾楼的处理方案是怎样的？

    烂尾楼不仅是购房者所害怕的，对于贷款银行和各地政府来说，烂尾楼也是一块“心病”。万一购房者真的遭遇了烂尾楼，首先要做的还是学会“自救”，通过法律等手段尽可能保障自身的权益。

    1、弄清产权归属

    根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种：按揭贷款买房和分期付款买房，不同的买房方式关于房子的权利归属情况也不一样。建议购房者及时的咨询专业的法律意见，弄清自己的权利归属问题。

    一般而言，烂尾楼同样也是贷款银行及各地政府的一块“心病”，过去几年也有过续建、复建、盘活烂尾楼的案例。不过，万一购房者真的遭遇了烂尾楼，首先要做的还是学会“自救”，通过法律等手段尽可能保障自身的权益。

    按照规定，若房企破产宣告时房屋尚未建成，或人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。因此，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的权利问题。总之，有产权在手，总比什么都得不到强。

    同时，业内人士指出，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证：1。购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销；2。如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。

    2、分步交涉维权

    其实一个人的力量是非常小的，在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与其他业主一起，建议业主团结在一起，获得最大限度的法律支持。

    首先，如果发现楼盘已经开始出现“烂尾”可能，就应该要提前做好准备，可以尝试给开发商一点时间，督促开发商按时的开展施工，自己也应该早作准备，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，争取将购房者的损失便可降到最少。

    其次，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，这个时候千万不要轻易的选择退房给发展商。因为在退房以后，购房者也无法及时的拿到购房款，只能拿到收据或欠条，购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款（特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的）。

    另外，若决定要起诉发展商时，业主也必须齐心一致。如果其他业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主因为等待开发商完工没有及时起诉，可能最终就得不到赔偿。

    3、未雨绸缪也重要

    作为消费者而言，在烂尾楼出现时总是不免处于弱势地位。与其出事后费时费力维权，不如事先利用好手中的主动权，对开发商做一个全面的了解。目前房地产实行的是预售制，根据相关规定，没工商登记、税务登记，资质不全的开发商不能施工，包括房地产五证、两书不齐全的不能买卖，这都是老生常谈了。

    通常情况下，资金雄厚、知名度高的品牌大开发商也会相对靠谱一点，而那些刚刚转型的、经验不足的中小型开发商，购房者就要加倍注意了。

    买房是一件大事，而如果是购买的期房的话，其中存在的风险是较大的，大家在买房之前一定要确定房子的销售手续和产权是否明晰；其次要向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证等。这样才能够更好的保护自己的合法权益。