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【烂尾楼】烂尾楼业主怎么办?烂尾楼购房者如何维权?

发布时间:2020-11-04 15:39:51 作者:尹文博

    房子成烂尾楼了怎么办?京云房产律师团每天更新最新房产、拆迁政策解读,房产、拆迁领域相关法律知识,如有需要,可联系律师。
烂尾楼业主怎么办?烂尾楼购房者如何维权?
    与商品房逾期交房和逾期办证相比,更令人头疼的就是烂尾楼问题。购房者多年的积蓄和努力伴随着楼盘的烂尾最终钱房两空,还有什么能比这更加令人绝望?那么,只要楼盘停工,业主利益就没有挽回的希望了么?不是的!

    买房最怕烂尾楼,万一遇到烂尾楼业主该怎么办?

    1、房屋产权归属要弄清

    依照房屋买受方式的不同,可分为两种情况:按揭贷款买房和对卖方分期付款买房,这两种买房的方式会对房屋的产权归属会产生不同影响。因此,购房者首先应咨询专业的法律意见,弄清自己的产权归属。若宣告破产时房屋尚未建成,则会造成开发商对购房者不能履行责任的情况;若开发商破产后房子已建成,购房者则可按照程序向房管部门申请办理房产证/不动产证。

    2、集体诉讼发起要团结

    在搞清楚产权归属、决定起诉开发商的时候,置业者应当与众多购房者同心协力,避免出现部分人获得赔偿,部分人未得到赔偿。正所谓,众人拾柴火焰高,业主们用一个声音说话,往一个方向使劲,光是声势、阵势就比单单一家业主要受关注的多。

    3、尽可能减少自身损失

    置业者切勿轻易退房,试想下,如果开发商无力继续推荐工程,极有可能也没钱偿还业主,而此时退了房,业主与开发商之间就变成债务关系,按照相关规定,对楼盘有抵押权利的机构具备优先偿还权,普通消费者并不具有优先受偿的权力。此外,假如开发商有能力在短时间内筹集资金继续推进工程,不妨稍安勿躁,毕竟这样会将损失最小化。
烂尾楼业主怎么办?烂尾楼购房者如何维权?
    房子成烂尾楼了怎么办?

    我们律所经过多年办案经验的沉淀,下面为各位正在被烂尾楼问题困扰的购房者提供两套行之有效的维权方案,即得房办证和退房求偿。

    为什么我买的商品房会变成烂尾楼?

    在讲解维权方案之前,我们有必要回答众多业主的一个共同疑问,那就是为什么购买的期房会烂尾?其实原因很简单,开发商没钱了。

    一般来说业主的全部购房款之和加上没卖掉房子的全部价值应该大于施工、银行、债主的欠款之和。楼盘停工大概率是开发商把业主的购房款挪作他用,致使

    资金链条断裂,拖欠了施工方的工程款,导致楼盘全面停工。

    烂尾楼导致的后果是非常严重的,如果楼盘长期停工,业主入住遥遥无期;如果房企破产,资产被贱卖,业主利益受到重大损失;按揭买房的业主不及时处理贷款合同,可能要为入住不了的烂尾楼一直还贷。
烂尾楼业主怎么办?烂尾楼购房者如何维权?
    烂尾楼购房者如何维权?

    烂尾楼的危害如此巨大,购房者应该如何维权呢?我们的观点是:购房者团结起来,筹措维权资金,选出代表与律所接洽,促成本小区购房者共同委托律师,走法律途径维权。

    为什么要团结起来?

    因为人多力量大,众多业主共同维权,会引起各方的重视!

    为什么要筹措维权资金?

    维权需要成本,兵马未动,粮草先行。

    为什么要选出业主代表?

    让一个人全权处理,事情就好办了。每个人都维权,结果通常是大家都不维权。

    为什么要委托律师?

    律所是大家最好的代表,业主代表只是律师在小区的精神领袖。专业的人,做专业的事。有的时候正是那个带着大家去信访拉横幅的人,导致了维权事倍而功半。他们能力不足,对于一个超出他们专业理解能力的问题,发表了致命的意见,比如相信政府,政府一定替我们解决,只要我们团结起来给政府施压。于是几百人去拉横幅,去游行,可是什么问题都解决不了。

    具体应该怎么操作?

    第一步,找到合适的人做业主代表,把业主组织起来,由律师事务所出面取得一定人数的委托,帮助业主把合作规则、委托授权文件、行动方案、共管基金建立好,这个项目就成功一半了。

    第二步,是根据组织好的人数决定方案。通常我们在组织过程中顺便就完成了对业主人数和诉求的摸底。如果我们能组织小区50%到100%的业主,我们就考虑楼盘复活。
烂尾楼业主怎么办?烂尾楼购房者如何维权?
    烂尾楼维权方案之得房办证

    我们接触过的大部分的烂尾楼购房者的第一诉求,是拿到房子并办理产证。但是如果开发商的资金周转困难,就需要外部资本的进入才能达到复盘的目的。外部资本的进入需要多方的共同努力,基本的模式可以分为两种。

    (一)政府垫资模式

    政府垫资模式,是指通过律师的工作,协调各方,最终促成政府投入资金,使烂尾楼盘复工,购房者得房并办产证。

    例:金星房产破产案,金星房产经营陷入停顿,其开发的西城时代家园商品房项目三期共22幢房屋主体结顶,土建、安装完成95%以上,室外管线、绿化、市政配套及小区道路待建,尚不符合交付条件,800余户购房业主无法得房,引起媒体高度关注。破产程序中通过管理人向政府借款的方式进行融资,使楼盘成功复盘。

    政府垫资模式体现了政府负责任的态度和处置“烂尾楼”工程的决心和执行力,其优点在于资金投入速度快、续建成功率高。但政府垫资模式可复制性差,无法成为常态,政府作为社会经济的宏观管理者,过多介入不利于规则的确立和市场作用的发挥。因此需要业主对律师的工作配合与信任,力争促成此种融资方式的成功。

    (二)市场融资模式

    市场融资模式,是指通过律师的工作,协调各方,最终促成社会资金的进入,使烂尾楼盘复工,购房者得房并办产证。

    例:怡丰成房产破产案,怡丰成房产为某房地产集团公司旗下为开发特定房产项目设立的子公司,因资金链出现严重问题,其开发的“东田·怡丰城”项目曾长时间处于停工状态,项目完工率为41%左右,销售率为51%左右,造成1200余户业主无法得房。后通过各方努力促成了银行对该项目的投资,楼盘得以成功复盘。

    向金融机构融资,贷款利率低,成本可控。该方案的缺点是融资审批程序繁琐、时间较长且存在不确定性,同时融资银行通常要求政府协调各方关系,协助推进项目建设和确保各类证件办理。
烂尾楼业主怎么办?烂尾楼购房者如何维权?
    烂尾楼维权方案之退房求偿

    开发商资金链断裂,楼盘不能继续开发变成烂尾楼,购房者的购房款还拿的回来吗?如果楼盘已被开发商抵押,购房者的购房款是否会被抵押权人先拿走?这是我们接待过的无数购房者最关心的两个问题。2016年最高院给予济南中院处理彩石山庄项目的批复,明确了上述两个问题的答案,该案件也列入了当年最高法院人大报告中。下面我将主要观点进行阐述。

    对于建成并且交付的房产,原则上不属于被执行人的财产,对于支付全款的买受人,不得查封、扣押,也不得作为破产财产,对于未交付全款的,可以选择继续履行交付剩余房款或者解除合同。

    对于房屋未建成,形成烂尾楼的房产,消费者要求返还房款的权利优先于工程款优先权,由于工程款优先于建设工程抵押权,自然购房消费者权利优先于建设工程抵押权。购房者的清偿权利优先于建设工程优先权、优先于抵押权,自然也高于一般金钱债权人的债权。

    由此可知,购房者退房求偿的权利和优先级是受法律保护的。但是,也同时提醒各位烂尾楼盘的购房者,法律不保护躺在权利上睡觉的人,如果想要自己的利益能够得到保障,需要积极走法律途径维权,否则真的可能钱房两空。

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