广大权益受到侵害的业主朋友们：

北京京云律师事务所于2018年11月6日与小区8名业主代表进行了沟通，收取了业主代表提交的一些证据材料，团队内部针对手头现有材料进行了一个初步的探讨，现出具初步维权方案。

维权目标：退房或取得赔偿金

第一部分 退房可行性分析

一、规划变更问题导致退房

此问题包含各位提到的：

1. 楼间距问题

根据《保定市城乡规划管理技术规定》，建筑高度75米以下房屋正面间距不得小于36米，据代表说小区楼层原设计了28层后减少到26层，按照层高2.8米计算26层层高是72.8米，28层层高是78.4米，开发商有可能因为盖28层超过了间距标准而临时改变了层高。

2. 日照问题

针对部分低层业主反映的光照问题，根据《保定市城乡规划管理技术规定》的相关规定：遮挡建筑为高层建筑（含中高层住宅建筑和相当于6层住宅高度以上的非居住建筑）及多、高层建筑混合布置时，应按住建部及科技部认定的日照分析软件做综合日照分析，分析范围为遮挡建筑有效影射高度的2倍形成的扇形区域水平投影范围，最大分析范围半径200米。项目内部及对外日照分析均按照累计日照时间，累计最小日照时间段不小于30分钟。

3. 房屋面积超过3%的问题

根据你们签订买卖合同约定，房屋面积有差是以实测面积为准，少退多补。法律规定是有约定从约定，所以依据面积差额目前看来不能构成退房理由。

综上，根据各位业主签订的《买卖合同》第十四条显示，开发商应当根据给城乡规划部门提交的《建设工程规划许可证》规定的条件进行建设，如有变更应当书面通知送达买受人。

根据各位代表反馈的情况，业主们并未收到任何关于规划变更的书面通知，那么只要我们申请调出开发商向规划部门提交的《建设工程规划许可证》及其附图附件，就可以知道他的原始规划情况，然后对比已经建成的现状，就可以知道是否产生了规划变更情况。必要时候会请到第三方测绘公司进行测绘。

如果最终证据显示开发商确实进行了规划变更并且没有按照合同约定通知业主，那么业主有权解除合同。

二、延期交房导致退房

根据合同约定，房屋交付时间为2018年9月30日，根据合同约定，逾期超过60日，买受人有权解除合同。如果开发商到12月1日还不交付房屋，就已经触发解除合同条款。业主有权要求退房。

三、房屋质量问题导致退房

合同约定：如果商品房地基基础和主体质量不合格可以解除合同。

如果是其他质量问题，经过修理和更换后仍不合格的，可以解除合同。

法律规定：《最高院解释》第十二条规定，房屋主体结构质量不合格的，买受人有权解除合同，要求开发商赔偿损失。

关于该房屋主体质量是否存在问题，由于房屋现在还未完成全部竣工验收工作，我们还无从判定，待开发商进行竣工验收后我们再做判断。

四、虚假宣传问题导致退房

根据材料显示存在小区宣传的飘窗面积与实际不符、没有医院入住、楼体外观和大厅与实际不符等问题。追究开发商虚假宣传导致违约的前提是开发商的销售广告和宣传资料视为邀约，在司法实践中，认定此问题需要大量的证据佐证。翡翠滨江小区开发商宣传是否构成合同的一部分，还需要进一步收集开发商宣传资料再做判断。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第二部分 维权思路

对于以上问题，律师维权思路如下：

一、调查取证

调取开发商取得的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》附图附件等文件、房屋质量验收的相关申报文件及开发商的宣传资料等文件来进行上述四个方面的综合判断。

二、发出违法查处

通过调查取证找出的开发商手续中存在的问题，向不同的主管机关发出查处申请，施加压力。

三、行政诉讼和谈判

如果政府部门不予回应或不履行法定职责，我们会针对政府部门提起行政诉讼，目的是给政府施加一定压力，让政府介入到我们案件中来。然后通过政府给开发商施加压力，谋求谈判机会。

四、民事诉讼和谈判

在相关证据收集齐全后，结合前面一系列的工作做诉讼方向的确定。如果认为退房的可能性大，起诉开发商要求退房。如果认为退房可能性小而获得赔偿更有把握，那么就边打边谈争取业主满意的赔偿。

最后，上述方案均是针对现有材料进行的分析，律师最终方案以调查结果为准，调查过程中发现新问题会随时调整方案。

北京京云律师事务所

2018年11月