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租了10年的厂房是违建,出租人拒绝给付拆迁补偿利益怎么办?

李洪朴

李洪朴

主办律师

商品房维权 房屋拆迁 房产纠纷

北京京云(上海)律师事务所专职律师。

  【案情简介】

  厂房是指工场或工厂的房屋。企业要进行生产经营活动,必然需要厂房作为生产经营场所。有的企业选择自建厂房,有的企业选择租赁厂房,与自建厂房相比,租赁厂房成本相对较低,但租赁厂房也存在诸多风险。

  最近,上海的金先生就遇到了自己租赁的厂房被拆迁,但出租人却拒绝给付拆迁补偿利益的事情。事情是这样的:2016年12月1日,金先生与钱先生签订《厂房租赁合同》,约定金先生租赁钱先生位于上海市浦东新区某路961弄28号内东面(A)座一层厂房(以下统称系争厂房),面积约1,200平方米,用于公司生产经营,租期自2016年12月1日至2018年11月30日。钱先生系某家具公司的实际经营控制人。2017年9月,钱先生通知金先生系争厂房被纳入“某镇某小区”综合整治地块,要求金先生立即搬离。2017年8月24日,上海某房地产估价有限公司对包含系争厂房在内的上海市浦东新区某镇某路961弄28号作出《浦东新区某镇某路961弄28号上海某中式家具制造有限公司房屋等补偿价格评估报告》(以下简称评估报告),金先生因经营场所随时可能断水断电或被强制拆除,被迫于2017年11月从系争厂房中搬离。2019年6月6日,某家具公司与某镇政府签订了《上海市集体土地非居住房屋补偿协议》(以下简称补偿协议),约定的补偿款项中包含了承租人金先生的补偿利益,但钱先生及其实际控制的某家具公司拒绝向金先生支付应得的拆迁补偿利益。多次沟通无果后,金先生准备通过法律途径维护自己的合法权益。

  朋友建议金先生找个律师咨询下,经过多番打听,金先生了解到北京京云律师事务所是一家专业从事拆迁事务的律师事务所,在拆迁补偿方面有很多成功案例。于是金先生来到了北京京云律师事务所,京云律师热情接待了金先生,在听了金先生的案情后,京云律师告诉金先生,我方可以主张包括停产停业损失、装饰装潢补偿、附属设施、设备搬迁补贴费、移装设施费在内的动迁补偿款。在听了京云律师的分析后,金先生将案件委托给了京云律师处理。

  【办案过程】

  1.京云律师积极主张,帮助当事人维护合法权益

  接案之后,京云律师立即组成专案律师团队负责金先生的案件,经过律师团队研讨案件,确定了基本的诉讼方案和诉讼策略,并确定由专案律师负责案件的调查取证工作。我方向本院提出诉讼请求:判令被告钱先生及某家具公司支付原告金先生动迁补偿款人民币共计491,579.67元(以下币种相同;其中:停产停业损失136,350元、装饰装潢补偿105,450元、附属设施208,264.89元、设备搬迁补贴费30,346.90元、移装设施费11,167.88元)。

  被告钱先生及某家具公司辩称:被告确实为某家具公司的实际控制人。上海市浦东新区某镇某路961弄28号的地为被告于2002年8月31日开始向某村经济合作社承租,租赁土地面积为4,462平方米,被告承租该地后在上面建造了相关建筑物,其中东区1,676平方米的三层钢筋建筑物,还有一个71平方米的封闭一层的钢棚,西区为两层的1,603.50平方米的钢棚。被告与原告签署租赁合同,交付的是由被告已搭建好的框架物,是东区1,676平方米的三层钢筋建筑物中的一层;原告承租后用于开设玻璃制造的工厂,原告的租金支付至2017年11月30日。被告得到政府通知,因征地使用,关于上海市浦东新区某镇某路961弄28号要予以拆除,2017年9月17日,被告将要拆除的情况通知于原告,要求原告依照合同约定,在政府动拆迁时无条件搬离,不享受任何利益。原告实际于2018年1月搬离,之后上海市浦东新区某镇某路961弄28号中所有房屋均予以拆除。即使租赁合同无效,但被告认为不影响合同中关于拆迁后果条款的效力。在该次拆迁中,被告确实与第三人签署补偿协议,并获得了相应的补偿款,但补偿款项均是针对被告某家具公司的,没有属于原告的利益,现场在拆迁勘验时存在6500多平方米的建筑,但实际给予补偿的为2016年前建成的3211平方米房屋,该为被告某家具公司建造并自行使用,评估报告中是针对被告某家具公司使用的建筑物、设备等进行评估补偿,与原告无关。

  京云律师指出:钱先生出租给金先生公司的厂房没有相关权属证明,也未就相关房屋的搭建提供合法建造手续证明,由此双方就系争厂房所建立的租赁关系应属无效。在租赁关系本身无效下,双方不受租赁合同条款的约束。合同无效为自始无效。双方租赁关系无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,所发生的损失根据过错承担相应的责任。出租方将不具有产权证明的房屋交付承租方使用,其存在过错。

  2.拆迁补偿利益纠纷,法院是怎么判的?

  法院最终判决如下:一、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付停产停业损失、装饰装潢补偿及货物搬迁补偿共计236,701.94元;

  二、被告应于本判决生效之日起十日内向原告退还租赁押金24,000元;

  负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  【京云律师评析】

  租赁的厂房是违建怎么办?租的厂房遇到拆迁还可以主张拆迁补偿利益么?出租方拒不给付拆迁补偿利益怎么办?京云律师提醒大家:租赁厂房时要注意审查其所承租房屋的权利性质及合法性。如果是违建,那么双方签订的租赁合同是无效的。双方租赁关系无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,所发生的损失根据过错承担相应的责任。租赁的厂房遇到拆迁也可以主张拆迁补偿利益,遇到出租方拒不给付拆迁补偿利益时,可以采用法律手段维护自己的合法权益,必要时可以咨询专业的律师处理。

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