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农家乐被强拆,为何迟迟得不到补偿安置?

王锴

王锴

主办律师

婚姻房产 家庭房产 房产纠纷

北京京云(上海)律师事务所专职律师。

【案情简介】

农家乐是以农户为经营主体,以农家院、农家饭、农产品等为吸引物,提供农家生活体验服务。农家乐是新兴的旅游休闲形式,一种回归自然从而获得身心放松、愉悦精神的休闲旅游方式。农村美丽的自然或田园风光,空气清新,环境放松,可以舒缓现代人的精神压力,因此受到很多城市人群的喜爱。因农家乐大多依附于宅基地建立,因此,一旦遭遇拆迁,补偿安置问题突出。

最近,安徽的李先生就遇到了自己经营的农家乐被强拆,却迟迟得不到安置补偿的事情。事情是这样的:2010年11月8日,李先生向相关部门申办金山农家乐,2010年12月23日,金山农家乐领取个体工商户营业执照,经营者姓名为李先生,经营场所是雨山区某镇某村,许可经营项目为餐饮,一般经营项目为水产养殖、垂钓服务。金山农家乐的经营场地是李先生提供的房屋。 2013年12月6日,市人民政府发布某项目建设用地征收土地方案公告(2013年第100期),征收涉及经济技术开发区某镇某村11个村民组的集体土地,征收土地方案由经开区管委会组织实施。李先生位于某村的房屋及金山农家乐的相关设施位于征收范围内,2013年9月26日,金山农家乐的房屋被拆除,征收工作由经济技术开发区管理委员会组织实施,李先生的房屋及经营场地被非法拆除,至今未获得补偿安置。2020年1月13日,李先生向经济技术开发区管理委员会递交征地安置补偿申请书,但一直未得到答复。自己的农家乐被强拆了,但却迟迟得不到补偿安置,李先生十分痛苦,不知怎么办才好。

家人一起商量着找个律师咨询下,经过多番了解,李先生找到了北京京云律师事务所,京云律师热情接待了李先生,在听取了李先生的案情后,京云律师告诉李先生,根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定,国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。市人民政府发布的征收土地方案公告确定由经开区管委会负责组织实施征收方案,因此,经开区管委会负有土地征收及补偿安置的法定职责。在听取了京云律师的分析后,李先生将案件委托给了京云律师处理。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      

【办案过程】

1. 京云律师积极调查取证,帮助当事人维权

接案之后,京云律师立即组成专案律师团队负责李先生的案件,经过专案律师团队研讨确定了基本的诉讼方案和诉讼策略,并确定由专案律师负责案件的调查取证工作。经过京云律师调查取证,我方向法院出示了:1.市人民政府政府信息公开打印件一份,证明经开区管委会是本次征地的组织实施单位;2.快递单及邮寄签收信息,证明被告拒收原告提出的申请材料,同时证明被告未履行职责;3.申请书及附带材料,证明原告向被告申请补偿安置;4.照片四页,证明2020年1月13日原告至被告处提交材料,被告至今未予答复;5.2010年11月8日申办金山农家乐的申请报告;6.餐饮服务许可申请书一份。证明金山农家乐由李先生经营。前期调查取证工作为案件顺利进行奠定了基础。

2. 京云律师积极主张,帮助当事人获得征收补偿安置。

依照法定程序,法院开庭审理了李先生的案件。庭审中

经开区管委会答辩称,被告已履行了法定职责,原告涉案的房屋被拆除是经过原告同意的,对相关的资产进行了登记确认,并且委托评估机构进行了评估。没有达成补偿安置协议的原因是原告提出的补偿请求明显过高且没有法律依据。原告诉讼请求给予补偿,被告愿意跟原告积极协商解决。原告陈述其对征迁事项不清楚、不了解,与事实不符,李先生已领取了部分补偿款,其对征收事项是明知的。并提供了(1)集体土地上房屋拆迁调查表、(2)关于金山农家乐征迁说明、(3)关于金山农家乐几点说明报告、(4)财信评报字[2014]第130号资产评估报告、(5)金山农家乐构筑物及其他辅助设备等评估申报表四页、(6)皖天源(2015)价评字0049号《价格评估报告书》、(7)安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司出具的《初步评估结果汇总表》、(8)计算资料、(9)房屋拆迁预付补偿费发放表等证据材料。

京云律师在质证中指出:对证据1的三性认可,该证据证明原告处在征迁范围内,被告作为征迁主管行政机关负有履行征收补偿的职责。证据2的三性认可,该证据证明被告在之前组织评估过程中,有漏、缺项,同时可证明被告在征迁过程中未能妥当合理地履行征迁补偿职责。证据3的三性认可,质证意见同证据2一致。证据4三性不予认可,证明内容也有异议,该评估报告是2014年6月30日作出,原告房屋及经营场所被拆除的日期是2013年9月26日,该评估报告不能真实反映金山农家乐的财产资产状况;且评估报告的委托单位是社区居民委员会筹备组,不符合征迁过程中评估机构的委托程序;该评估报告的评估师在评估页上签字不合法,一个评估师仅有盖章没有签名,评估程序不合法。证据5的三性认可,证明内容有异议,该申报表上已经记载的事实原告没有异议,但该申报表有漏、缺项,结合被告提供的证据2、3及证据8可以说明被告在组织评估时有漏项。证据6的真实性认可,证明内容有异议,有漏、缺项,而且整体的评估价值比较低。该评估报告的日期是2014年8月15日,在房屋拆除之后,不符合常理;评估业务约定书没有原告签名或盖章,原告不予认可;天源评估报告中的承诺函没有日期,不能够准确地反映评估过程中承诺的内容。证据7的三性及证明内容均不予认可,该报告没有评估公司或者估价师的盖章签字。证据8的真实性认可,证明内容有异议,仅能反映被告工作人员对某几项的计算情况,不能够证明原告享有的征收补偿利益。关于社区出具的报告,其中提到2013年10月份征迁,2013年12月份进行了评估,随后对房屋进行了拆除,对此陈述原告不认可,房屋拆除的时间是2013年9月26日,是先征迁后评估,与法律规定相违背,说明被告没有合法合理的履行征收补偿职责。证据9的真实性认可,基于家庭困难生活居住,李先生向征收部门预支了60万款项用于生活所需。   

在京云律师的积极主张下,法院认定我方的诉请有事实和法律依据。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定,国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。市人民政府发布的征收土地方案公告确定由经开区管委会负责组织实施征收方案,因此,经开区管委会负有土地征收及补偿安置的法定职责。最终法院判决责令被告自本判决生效之日起60日内向原告李先生履行行政补偿职责。案件受理费50元,由被告负担。

【京云律师评析】

征收补偿安置是指由于城市化进程的发展,对失去土地的主体作出的补偿。京云律师提醒大家:根据征收补偿条例》规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。遇到房屋被强拆,却迟迟不能得到补偿安置的情形时,可以咨询专业的律师了解处理,勇敢的拿起法律武器维护自己的合法权益。

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你好,买房的时候不想买了,合同有20%的违约金,我没法判断卖家是否有这么大损失,他能申请到这么多吗

有约定从约定,合同的约定是生效的

所以他可以直接要求20%的赔偿吗

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那需要举证有这么大损失吗,违约金大概要60万,定金10万

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