买了返租商铺后，如何依法应对?

　　在商业地产市场中，商铺售后返租曾是一种流行的销售模式，但随着我国法律法规的逐步完善，这种模式已被明确禁止。那么，如果你已经购买了返租商铺，面对开发商无法履行返租承诺的情况，应该如何依法应对呢?

　　一、了解售后返租的法律红线

　　首先，我们需要明确的是，根据《商品房销售管理办法》第十一条的明确规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。”这一条款直接划定了商铺售后返租的法律红线。所谓售后返租，即开发商将商铺出售给小业主后，再与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内统一经营商铺，并按约定时间支付固定租金。然而，由于这种模式可能导致市场虚假繁荣、损害购房者权益以及引发金融风险，因此我国已明令禁止。

　　二、已购返租商铺的应对策略

　　如果你已经购买了返租商铺，面对开发商无法履行返租承诺的情况，可以采取以下应对策略：

　　与开发商协商：

　　首先，你可以尝试与开发商进行友好协商，表达你的诉求和担忧。如果开发商能够认识到问题的严重性并愿意承担责任，双方可以达成和解协议，比如调整返租方案、延长返租期限或者给予一定的经济补偿。

　　查看购房合同：

　　仔细查阅购房合同及相关补充协议，特别是关于返租条款的约定。如果合同中有明确的违约责任和赔偿标准，你可以依据合同要求开发商承担违约责任。

　　寻求法律援助：

　　如果协商无果，你可以寻求法律援助，向当地司法部门或律师咨询，了解你的合法权益和可行的法律途径。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，你有权要求解除商铺买卖合同并要求开发商退还购房款及相应利息。

　　提起诉讼：

　　如果必要，你可以依法向人民法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任并赔偿你的损失。在此过程中，你需要提供充分的证据来支持你的主张，如购房合同、返租协议、支付凭证以及能证明对方违约的证据等。

　　三、商铺售后返租的法律效力

　　关于商铺售后返租的法律效力，我们需要明确以下几点：

　　违法性：

　　由于售后返租模式已被我国法律法规明确禁止，因此相关合同在法律上是不被认可和保护的。这意味着，即使你与开发商签订了返租合同，一旦发生纠纷，法院很可能不会支持你的返租诉求。

　　合同无效性：

　　根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同是无效的。因此，售后返租合同作为违法合同，其法律效力是存在问题的。一旦合同被认定为无效，你就有权要求开发商退还购房款及相应利息。

　　风险自负：

　　作为购房者，你在购买返租商铺时应当充分了解相关法律法规和潜在风险。如果明知售后返租是违法行为而仍然购买，那么在法律上你可能需要承担一定的风险自负责任。

　　四、如何避免购买返租商铺的风险

　　为了避免购买返租商铺的风险，购房者在购房前应当注意以下几点：

　　了解法律法规：

　　在购房前，充分了解我国关于商品房销售的相关法律法规，特别是关于售后返租的规定。明确知道售后返租是违法行为，避免陷入不必要的法律纠纷。

　　审慎签订合同：

　　在签订购房合同时，务必仔细阅读合同条款，特别是关于返租条款的约定。如果合同中有售后返租的内容，应坚决拒绝签订并要求开发商删除相关条款。

　　咨询专业人士：

　　在购房前，可以咨询律师或房地产专业人士的意见，了解购房合同中的潜在风险和法律后果。他们可以提供专业的法律建议和风险防范措施。

　　保留相关证据：

　　在购房过程中，务必保留好所有相关证据，如购房合同、支付凭证、宣传资料等。这些证据在日后发生纠纷时可能起到关键作用。

　　五、结语

　　商铺售后返租作为一种曾经风靡一时的商业地产营销手段，其合法性问题一直备受关注。随着相关法律法规的不断完善和市场监管的加强，商铺售后返租模式已逐渐被禁止。对于已经购买了返租商铺的购房者来说，面对开发商无法履行返租承诺的情况，应依法维护自己的合法权益。通过了解法律法规、审慎签订合同、咨询专业人士以及保留相关证据等措施，可以降低购买返租商铺的风险并有效应对潜在的法律纠纷。