售后返租的行为是否存在欺诈或虚假广告，这确实取决于开发商在宣传和执行售后返租政策时的具体行为。以下是对此问题的详细分析：

　　一、欺诈的可能性

　　欺诈通常涉及故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况，以诱使对方作出错误的意思表示。在售后返租的情境中，如果开发商有以下行为，可能构成欺诈：

　　故意虚构返租事实，如夸大返租期限、返租收益，或者承诺根本不存在的返租计划。

　　隐瞒无法履行返租承诺的重要事实，如资金链断裂、商铺经营不善等，导致购房者无法获得预期的返租收益。

　　以非法占有为目的，利用售后返租进行非法集资，而不是真正意图进行返租。

　　二、虚假广告的可能性

　　虚假广告是指广告内容存在虚假或引人误解的情形，足以欺骗、误导消费者。在售后返租的宣传中，如果开发商有以下行为，可能构成虚假广告：

　　使用夸大其词的广告用语，承诺无法实现的返租收益，以吸引购房者。

　　隐瞒重要的返租限制条件或风险，如返租期限、租金支付方式等，导致购房者基于错误的信息做出购买决策。

　　宣传内容与合同条款不符，误导消费者，使购房者认为返租条件比实际更优厚。

　　三、相关法律法规依据

　　《中华人民共和国合同法》：规定了合同双方应当遵循诚实信用原则，不得有欺诈行为。

　　《中华人民共和国广告法》：对广告的真实性、合法性提出了明确要求，禁止发布虚假广告。

　　《商品房销售管理办法》：明确规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房，以防止欺诈和虚假宣传。

　　四、结论

　　售后返租行为本身并不必然构成欺诈或虚假广告，但开发商在实施过程中如果存在上述欺诈或虚假广告的行为，就可能触犯相关法律法规。因此，购房者在选择售后返租项目时，应仔细审查合同条款，了解开发商的信誉和实力，避免被欺诈或虚假广告所误导。同时，监管部门也应加强对售后返租项目的监管，打击违法违规行为，保护消费者的合法权益。如果购房者发现开发商存在欺诈或虚假广告行为，应及时向相关部门投诉举报，并寻求法律途径维护自己的权益。